房企暴雷已不再局限于民营，央企也躺平？

2016年12月提出“房住不炒”以后，全国房地产调控开始进入全面收紧阶段，房企在融资方面的劣势更加严峻。最近，整个房地产行业进入了至暗时刻。艰难，已经是地产圈内圈外所有人的共识。

▌央企加持，仍面临经营困难

近日，远洋资本10亿债券回售拟展期，如今远洋资本控股再爆贷款逾期，并触发美元债违约，“远洋系”偿债压力不可小窥。

8月29日，澳门国际银行发函称，由远洋资本担保、远洋资本控股有限公司为借款人的贷款出现逾期，已构成违约事件。

（澳门国际银行函件）

定位为远洋集团唯一的另类资产管理平台的远洋资本，前身为2013年成立的远洋地产房地产金融事业部。业务范围涵盖不动产投资、结构化投资、股权投资、投资顾问、战略投资及其他五大领域，业务流程主要分为募资、投资、投后管理及退出4个阶段，并已逐步形成覆盖“募投管退”资产管理全周期的闭环业务格局。

远洋资本偿债资金主要来自于公司日常经营产生的现金及自有资金投资资产退出，但近年来其业绩下滑，经营获现能力恶化，还面临一定投资类资产退出风险，偿债压力较大。

远洋资本系远洋集团旗下平台，而远洋集团是中国人寿旗下不动产投资平台，实打实央企地产。今年上半年，“远洋系”存续债券频繁异动、多次被临停，远洋控股集团（中国）有限公司（以下简称“远洋控股”）甚至火速公告回应称公司经营问题。

从股权结构看，远洋集团的第一大股东为中国人寿，持股比例为29.59%，二股东为大家保险持股29.58%，公司无实际控制人。

▌去化压力加大

远洋集团创立于1993年，2007年9月在香港联交所主板上市，远洋控股是其在境内房地产业务最主要运营平台。早年，远洋集团依靠不动产运营起家，位于北京复兴门的地标性建筑远洋大厦就是其典型代表。主营业务包括住宅开发、不动产开发运营、物业服务及建筑建造全产业链服务，协同业务包括房地产金融、养老服务、物流地产、数据地产等。

据克而瑞数据，2021年远洋集团以1088.1亿操盘金额位居房企第32位；以602.1万平方米操盘面积排第33名，属于中型房企。

值得注意的是，2021年下半年以来远洋集团的合同销售额有所下滑，销售疲软迹象显现。2022年前7个月，远洋集团累计销售额约为520.1亿元，同比下滑约16.7%。2022年合同销售额将下降约25%至1000亿元左右。

近年来，远洋集团盈利空间持续承压，2019年至2021年，其毛利率连续下滑，主要源于销售均价下滑、土地成本上升、销管费用率上升等。2020年，远洋集团提出新五年战略，包括聚焦开发主业，以及南移西拓。“南移”指的是长三角和珠三角两大区域，“西拓”指向武汉经济圈、成渝经济圈。虽然进行了战略调整，但目前其土储仍高度集中于京津冀区域，面临一定的去化压力。

但从降幅看，与动辄销售腰斩的民营房企相比，远洋集团的销售下滑程度远远好于行业平均水平。

▌已爆雷百强房企，从高周转到高杠杆

大多数房企公司都在收缩、躺平、降价、回款自救，我们梳理了一下发现爆雷的房地产企业有以下特点：1.几乎都是民营企业，占比93%；2.高度依赖于高周转和高杠杆模式；3.巨额债务到期、再融资出现问题。

所以，更准确的说，2022年房地产悲歌是中国民营房地产的悲歌。

所谓提高资金周转率，就是提高资金的使用效率。2016年以后的房地产高周转模式，就是快速启动和回款，房地产行业是重资产的高杠杆行业，融资渠道和融资成本是生命线。2016年12月提出“房住不炒”以后，全国房地产调控开始进入全面收紧阶段，房企在融资方面的劣势更加严峻。

屋漏偏逢连夜雨，说的就是这种情况，高杠杆通常带来高利润，但是另一面则是高风险，一旦开始“去杠杆”，很容易就形成多米诺骨牌的坍塌。

▌立信而托观点

2021年6月，恒大商票开始出现逾期，接着恒大收到无锡市人民法院裁定书，宣布冻结其资产，不久后又传出许老板开始售卖深圳湾1号豪宅，恒大股票大跌，恒大爆雷。同年11月，奥园、佳兆业、富力等地产公司陆续爆雷；2022年，龙头房企融创爆雷，世茂延期，碧桂园也在崩溃的边缘。

至此，叠加上2021年以来持续的疫情影响，经济下行，一个雷触发了连环雷区，到2022年一季度，房地产投资同比仅增加0.7%（去年同期为25.6%），销售额则下降22.7%。

房企本是依赖高周转模式实现利润，销售和回款速度缓慢，企业资金链马上变得紧绷，可说是将企业逼到墙角里。

房企除了以产品质量竞争，选择有增长前景区域外，自身也需控制扩张的欲望。金融学里有条经典的曲线：融资成本会随着负债率上升而上升，因为负债率越高，债务违约风险越大，融资成本自然也上升。恒大是极具典型的案例，因急于在短期内融到更多资金扩大规模，而导致融资成本快速升高，直至不可承受的风险。

来源：立信而托公众号