楼市危机最终必然国家接盘

济南某国企出资购买3000套房的事，相信大家都看了吧。应该说，这种做法和我之前视频和直播时候和大家讲的基本符合，而且其功用也基本符合我的判断，就是用于租赁。整体来看，我国的楼市危机，最终的接盘人必然是国家，当然这里有多种方法。那么，这与股票市场有没有关系呢？关系大着呢，具体逻辑简单分析，请点赞、分享后慢慢看。

先和大家分析一下，国家接盘的几种形式，以后可能产生的影响。

第一种形式，就是政府发行特别债券消化房产库存。那么这个债券谁来购买呢？由央行来购买。这有点类似于美国的扩表。实际上，近期确实有这样的动作，就是国家发行特别债券2000亿重新启动烂尾楼。这种做法优点是非常直接，但缺点就是向市场注入了更多的流动性，会加剧汇率的进一步贬值；

第二种形式，就是在境外发行债券，最后转换成人民币，来消化房地产库存。这种做法的优点是不增加国内流动性，有利于人民币汇率的稳定，但缺点是时间周期比较长，同时可能会引起海外评级机构降低我国的信用评级；

第三种形式，就是发行Reits产品，由市场力量去购买。这种做法类似于美国次级债券。优点是分散风险，缺点一旦做空，所产生的负面冲击很大；

第四种形式，就是国有性质公司以团购的方式来消化库存。这种做法的优点是时间比较快，但同时会影响企业的现金流。而一旦房地产市场价格下跌，则会造成这些企业的财务迅速恶化。

无论是哪一种方式，最终必然是要通过租赁的方式来获取收益，以此来支付所产生的资金成本。

除此之外，还有没有一种方式可以消化如此庞大的房地产库存呢？我认为是有的，而这与股票市场是密切相关的。

之前的视频和大家讲过，我国房地产上涨最快的三个阶段中，都是A股阶段牛市结束后，分别是2007、2009、2015年，特别是2007年2015年这两个阶段，房地产价格基本都是跳涨的。原因是什么，就是股市撤出来的资金所为。

所以，我们可以大胆的推断一下，为了消化这一批库存，A股市场会不会再一波牛市行情，或许这是政策牛。在这一轮牛市之后，一些有改善性住房要求的资金将会撤离到房地产中去。这将有利于房地产库存的消化。

但我们讲过，房地产的中期衰退已经开始，即便有部分资金会进入到这个市场，但大势所去，而且从国家层面来看，一旦这一批库存消化完毕，将很快推出房地产税，这样一来，各级政府将完全摆脱过去的土地财政，而最终停止房地产的大规模建设。

有时候经济理论在中国并不能行得通。就象房地产市场一样，尽管居民杠杆率奇高、尽管住房空置率奇高，但并不能阻挡人的无止境的追求！

陈星宇，中利资产执行董事，上海财经大学MBA，中国特色价值投资理论首创者，擅长于中国宏观经济政策分析与研究。曾担任上海交通台财经评论特约嘉宾。